Je hebt een woning die je verhuurt en je wilt ervan af. Of je erft een huis waar al jaren iemand in woont. Dan loop je meteen tegen één vraag aan: moet die huurder eruit? Het korte antwoord is nee. In dit blog lees je wat dat voor je verkoop betekent en wat je wél kunt doen.
Koop breekt geen huur
De hoofdregel staat in de wet, in artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek. Die regel heet “koop breekt geen huur”. Verkoop je een verhuurde woning, dan loopt het huurcontract gewoon door. De koper wordt automatisch de nieuwe verhuurder. Dezelfde huurprijs, dezelfde afspraken, dezelfde rechten voor de huurder.
Verkoop is dus geen reden om de huur op te zeggen. Een verhuurder mag maar om vijf redenen opzeggen: de huurder gedraagt zich niet goed, er was een tijdelijk contract of diplomatenclausule, de verhuurder heeft de woning dringend zelf nodig, de huurder weigert een redelijk nieuw contract, of er moet gebouwd worden volgens het bestemmingsplan. Verkoop staat er niet bij.
En let op: opzeggen alleen is niet genoeg. Gaat de huurder niet akkoord, dan beslist de rechter.
De nieuwe eigenaar moet drie jaar wachten
Veel kopers denken: ik koop het, ik zeg de huur op en ik ga er zelf wonen. Zo werkt het niet.
Koopt iemand een woning waarvan hij weet dat die verhuurd is, dan mag hij pas na drie jaar opzeggen wegens dringend eigen gebruik. Die drie jaar gaan lopen vanaf het moment dat hij de huurder schriftelijk heeft laten weten dat hij de nieuwe eigenaar is. In die drie jaar kan hij niets.
Dat maakt jouw woning voor een gewone koper onaantrekkelijk. Wie zelf wil wonen, wacht geen drie jaar.
Wat doet dat met de prijs?
Een verhuurde woning brengt minder op dan dezelfde woning leeg. Dat is geen pech, dat is logisch:
- Je koperspubliek is kleiner. Alleen beleggers bieden. Mensen die er zelf willen wonen, vallen af.
- Een belegger rekent op rendement. Hij kijkt naar de huur die binnenkomt en naar de staat van de woning, niet naar wat de buren voor hun huis kregen.
- De huur ligt vaak vast. Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet betaalbare huur. Voor woningen tot en met 186 punten in het woningwaarderingsstelsel bepaalt dat puntenaantal de maximale huur. Een belegger kan de huur dus niet zomaar verhogen.
- In Breda speelt de opkoopbescherming mee. Heeft de woning een WOZ-waarde tot € 470.000, dan heeft een koper die wil verhuren een verhuurvergunning nodig van de gemeente.
Hoeveel scheelt het? Dat verschilt per woning en hangt af van de huurprijs, het contract en de staat van het huis. Daar is geen vuistregel voor die ergens op slaat.
Kun je ook leeg verkopen?
Soms wel. Er zijn twee wegen.
De huurder vertrekt uit zichzelf. Je mag altijd in gesprek met je huurder. Misschien zoekt hij al iets anders. Sommige verhuurders bieden een vergoeding voor de verhuizing. Leg de afspraak altijd schriftelijk vast en laat de huurder de huur zelf opzeggen.
Het contract loopt af. Heeft je huurder een tijdelijk contract van vóór 1 juli 2024, dan loopt dat door tot de einddatum. Verleng je daarna, dan wordt het een contract voor onbepaalde tijd. Sinds 1 juli 2024 is zo’n vast contract trouwens de norm. Een tijdelijk contract van maximaal twee jaar mag alleen nog voor bepaalde groepen, zoals studenten of mensen die uit de maatschappelijke opvang komen.
Dreigen of de huur opzeggen zonder goede reden werkt niet, en het kost je bij de rechter alleen maar tijd en geld.
Wat betekent dit voor jou?
Verkoop je verhuurd, zorg dan dat je papieren kloppen. Een belegger wil precies weten wat hij koopt:
- de huurovereenkomst en alle aanvullende afspraken
- de huidige huurprijs en de laatste huurverhoging
- een overzicht van de huurbetalingen
- de puntentelling van de woning
- een bewijs van de borg
- de VvE-stukken als het een appartement is
Zonder die stukken komt er geen bod, of een laag bod.
Mijn tip
Begin bij je huurder, niet bij de makelaar. Vraag gewoon wat zijn plannen zijn. Soms blijkt hij al een tijdje weg te willen, en dan is het hele verhaal hierboven niet nodig. Weet je dat niet, dan verkoop je verhuurd en laat je geld liggen dat je misschien niet had hoeven laten liggen.
En zet het huurverhaal eerlijk in je verkooptekst. Een belegger die halverwege ontdekt dat het contract anders ligt dan hij dacht, haakt af. Open kaart spelen levert je een serieuzere koper op.
Even sparren?
Wil je weten wat dit voor jouw huis betekent? Bel of app me op 06 25 116 893, ook ’s avonds en in het weekend. Of plan een vrijblijvend gesprek via willemarswonen.nl/afspraak-plannen.
Veelgestelde vragen
Nee. Het huurcontract loopt gewoon door bij de nieuwe eigenaar. Dat heet “koop breekt geen huur” en staat in artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek. De huurprijs en de afspraken blijven hetzelfde.
Pas na drie jaar. Die termijn begint zodra hij de huurder schriftelijk heeft laten weten dat hij de nieuwe eigenaar is. En ook dan moet de rechter er nog mee instemmen.
Ja. Alleen beleggers bieden, en die rekenen op rendement. Hoeveel het scheelt, hangt af van de huurprijs, het contract en de staat van de woning.
Vragen mag altijd. Dwingen niet. Gaat je huurder akkoord, laat hem dan zelf de huur opzeggen en leg de afspraak schriftelijk vast.
Is dat contract van vóór 1 juli 2024, dan loopt het door tot de einddatum. Daarna moet de huurder weg, tenzij je verlengt. Verleng je, dan wordt het een contract voor onbepaalde tijd.
De huurovereenkomst met alle bijlagen, de huidige huurprijs, een overzicht van de huurbetalingen, de puntentelling, een bewijs van de borg en bij een appartement de VvE-stukken.
Kopen mag altijd. Verhuren mag niet zonder vergunning als de WOZ-waarde op of onder € 470.000 ligt. De gemeente wil die regel binnenkort beperken tot wijken waar de leefbaarheid onder druk staat, maar dat is nog niet zover.
Bronnen
- Volkshuisvesting Nederland – Vijf redenen om de huurovereenkomst op te zeggen, geraadpleegd op 26-10-2026
- Volkshuisvesting Nederland – Vast huurcontract weer de norm, geraadpleegd op 26-10-2026
- Volkshuisvesting Nederland – Wet betaalbare huur, geraadpleegd op 26-10-2026
- Volkshuisvesting Nederland – Huurbescherming en huurcontracten, geraadpleegd op 26-10-2026
- Gemeente Breda – Verhuurvergunning opkoopbescherming, geraadpleegd op 26-10-2026
Bij het maken van dit artikel is de grootste zorg besteed aan de juistheid van de informatie. Willemars Wonen kan niet aansprakelijk worden gesteld voor eventuele onjuistheden of onvolledigheden.
