De minister wil de opkoopbescherming flink inperken. Gemeenten mogen de regel straks alleen nog gebruiken in wijken waar de leefbaarheid onder druk staat. En alleen voor woningen met een WOZ-waarde tot het gemeentelijk gemiddelde. In Breda geldt de regel nu nog in de hele stad. Wat betekent dat voor jou als je je huis verkoopt?
Wat is opkoopbescherming ook alweer?
Opkoopbescherming betekent dat een koper een woning niet zomaar mag verhuren. In Breda geldt dat voor elke woning met een WOZ-waarde tot de NHG-grens. In 2026 is dat € 470.000. Koopt iemand zo’n woning, dan mag hij die vier jaar lang niet verhuren zonder vergunning. De regel geldt voor woningen die na 10 mei 2023 zijn gekocht.
Er zijn uitzonderingen. Verhuren aan je eigen kind, ouders, broers, zussen, kleinkinderen of grootouders mag wel. En verhuur voor maximaal een jaar mag, als je er zelf eerst minstens een jaar hebt gewoond. Je vraagt daarvoor een verhuurvergunning aan bij de gemeente.
Wat verandert er?
Op 16 oktober stuurde minister Boekholt-O’Sullivan een brief naar de Tweede Kamer. Uit de evaluatie blijkt dat de opkoopbescherming vooral helpt om de leefbaarheid in een wijk te behouden. Voor starters werkt het niet meer: sinds 2023 neemt dat effect af. En malafide verhuurders pakt de gemeente inmiddels beter aan via de Wet goed verhuurderschap.
Daarom wil de minister drie dingen veranderen:
- Opkoopbescherming mag straks alleen nog voor de leefbaarheid in een wijk. Meer kansen voor starters en het aanpakken van huisjesmelkers vervallen als zelfstandige doelen.
- De gemeente moet per wijk onderbouwen dat er leefbaarheidsproblemen zijn en dat de verhouding koop en huur uit balans is.
- De regel geldt straks alleen voor woningen met een WOZ-waarde tot het gemeentelijk gemiddelde.
Per 1 januari 2026 hadden ongeveer 70 gemeenten opkoopbescherming ingevoerd.
Wat betekent dit in Breda?
Die WOZ-grens maakt in Breda weinig uit. De gemiddelde WOZ-waarde van een woning in Breda is in 2026 € 462.000. De grens van nu ligt op € 470.000. Dat scheelt dus maar weinig.
De wijk-eis is de grote verandering. Breda past de opkoopbescherming nu in de hele gemeente toe. Straks mag dat alleen nog in wijken waar de leefbaarheid echt onder druk staat. In de rest van de stad vervalt de regel dan.
Wat betekent dit voor jou?
Verkoop je nu? Dan verandert er nog niets. De regel geldt gewoon. Staat jouw huis onder € 470.000, dan mag een koper het de eerste vier jaar niet verhuren. Beleggers haken daardoor vaak af. Je kopers zijn nu vooral mensen die er zelf gaan wonen.
Verkoop je over een paar jaar? Dan kan dat anders liggen. Vervalt de regel in jouw wijk, dan mag een belegger weer bieden. Dat is een koperstype erbij.
Maar verwacht daar niet te veel van. Een belegger rekent op rendement en biedt zelden de hoofdprijs. Zeker niet nu de Wet betaalbare huur de huurprijs van veel woningen begrenst. Een koper die er zelf gaat wonen, betaalt in de praktijk meestal meer.
Mijn tip
Wacht hier niet op. Het is nog een voorstel, en het duurt nog zeker een jaar voordat het iets kan betekenen. De woningmarkt verandert ondertussen gewoon door. In het derde kwartaal van 2026 stonden er bij NVM-makelaars 39.000 woningen te koop, 24 procent meer dan een jaar eerder. Kopers krijgen dus meer keuze en meer ruimte om te onderhandelen.
Wil je toch weten of een belegger voor jouw woning interessant is? Kijk dan naar wat er nu te koop staat in je eigen wijk en wat daar echt voor wordt betaald. Dat zegt meer dan een wetsvoorstel.
Dit is nog geen wet. De minister werkt aan een wetsvoorstel dat eind 2026 in consultatie gaat. Daarna moeten de Tweede Kamer en de Eerste Kamer er nog over stemmen. De regels kunnen onderweg nog veranderen.
Even sparren?
Wil je weten wat dit voor jouw huis betekent? Bel of app me op 06 25 116 893, ook ’s avonds en in het weekend. Of plan een vrijblijvend gesprek via willemarswonen.nl/afspraak-plannen.
Veelgestelde vragen
Nee. Het is een voorstel van de minister. Het wetsvoorstel gaat eind 2026 in internetconsultatie. Daarna gaat het naar de Tweede Kamer en de Eerste Kamer. Tot die tijd blijft de opkoopbescherming in Breda gewoon gelden.
Dat hangt af van de WOZ-waarde. Ligt die op of onder € 470.000, dan valt je woning onder de regel. De waarde telt op het moment dat de koop bij het Kadaster wordt ingeschreven.
Jawel. Kopen mag altijd. Alleen verhuren mag niet zonder vergunning, en dan vier jaar lang. Voor een belegger is dat meestal reden om niet te bieden.
Ja. Verhuren aan eerstegraads familie (ouders, kinderen en hun partners) en tweedegraads familie (grootouders, kleinkinderen, broers en zussen en hun partners) mag wel. Je vraagt daarvoor een verhuurvergunning aan bij de gemeente Breda.
Dat is niet gezegd. Er komt een koperstype bij, maar een belegger biedt zelden het hoogste bedrag. De vraagprijs hangt vooral af van de staat van je woning, de ligging en wat vergelijkbare huizen in je buurt opbrengen.
Nee. De opkoopbescherming in Breda geldt voor woningen die na 10 mei 2023 zijn gekocht.
Bronnen
- Rijksoverheid – Opkoopbescherming wordt gericht op leefbaarheid in wijken, geraadpleegd op 26-10-2026
- Volkshuisvesting Nederland – Opkoopbescherming wordt gericht op leefbaarheid in wijken, geraadpleegd op 26-10-2026
- Gemeente Breda – Verhuurvergunning opkoopbescherming, geraadpleegd op 26-10-2026
- Waarderingskamer – Oordeel gemeente Breda, geraadpleegd op 26-10-2026
- Volkshuisvesting Nederland – Wet betaalbare huur, geraadpleegd op 26-10-2026
- NVM – Meer keuze voor kopers, woningverkopen blijven op peil, geraadpleegd op 26-10-2026
Bij het maken van dit artikel is de grootste zorg besteed aan de juistheid van de informatie. Willemars Wonen kan niet aansprakelijk worden gesteld voor eventuele onjuistheden of onvolledigheden.
