Er komt een verplicht register voor makelaars. Minister Boekholt-O’Sullivan van Volkshuisvesting werkt dat nu uit. Wie zich niet aan de regels houdt, kan eruit worden geschreven en mag het beroep niet meer uitoefenen. De NVM reageerde deze week kritisch: er mist iets belangrijks.
Wat gaat er veranderen?
Elke makelaar moet zich eenmalig inschrijven in een beroepsregister. Daar horen wettelijke gedragsnormen bij. Drie daarvan noemt de minister met naam:
- Informatie op tijd en volledig delen. Alles wat voor een koper van belang is over de woning, moet eerlijk op tafel.
- Iedereen gelijk behandelen. Geen voorkeur voor de ene kijker boven de andere.
- Het biedproces inzichtelijk maken met een uniform biedlogboek.
Een geschillencommissie gaat klachten over makelaars behandelen. In het ernstigste geval volgt uitschrijving uit het register.
Wat is een biedlogboek?
Een biedlogboek is een lijst van alle biedingen op een woning. Daarin staat per bod het bedrag, het tijdstip waarop het binnenkwam, of er voorwaarden bij zaten en of de bieder een persoonlijk bericht meestuurde.
Voor NVM-makelaars is dit niet nieuw. De NVM voerde het verplichte digitale biedlogboek in 2023 al in voor haar leden. Als verkoper zie je het in real time meelopen. De bieders zien het later: zodra de koop onherroepelijk is, dus na de bedenktijd en na het vervallen van de ontbindende voorwaarden, krijgen zij per mail bericht dat het logboek een maand voor hen open staat.
Nieuw is dus niet het logboek zelf, maar dat straks elke makelaar er een moet bijhouden, in een vaste vorm.
Waarom komt dit er?
Er komen veel klachten binnen over makelaars, onder meer bij Vereniging Eigen Huis. Kopers en verkopers noemen daarbij belangenverstrengeling, regels die tijdens het biedproces veranderen en onduidelijke informatie over wat er geboden is. Het Verwey-Jonker Instituut onderzocht die ervaringen voor het ministerie. Eerder dit jaar nam de Tweede Kamer een motie aan om de makelaardij te gaan reguleren.
Wat vindt de NVM ervan?
De NVM steunt het register, de gedragsregels en de mogelijkheid om een makelaar bij een ernstige overtreding te schrappen. Maar de vereniging mist één ding: aantoonbare vakbekwaamheid als voorwaarde om je in te schrijven. De minister koos daar bewust niet voor. Je hoeft dus geen opleiding of examen te hebben gedaan om in het register te komen.
De NVM vat het zo samen: een register of een biedlogboek maakt nog geen vakbekwame makelaar. De vereniging vraagt de minister die keuze te heroverwegen.
Dat is een eerlijk punt. Iedereen mag zich in Nederland makelaar noemen. Een register verandert daar straks weinig aan, behalve dat er regels en een klachtenroute bij komen.
Wat betekent dit voor jou?
Verkoop je nu je huis, dan verandert er voorlopig niets. Je hoeft niet te wachten. Wel kun je deze week al drie dingen doen.
Vraag hoe de biedingen worden vastgelegd. Werkt je makelaar met een digitaal biedlogboek, en krijg jij dat tijdens het biedproces te zien? Bij een NVM-makelaar is dat zo. Bij een makelaar zonder vereniging hoeft dat nu nog niet.
Vraag wat kijkers te horen krijgen. Krijgt iedereen dezelfde informatie en dezelfde termijn? Daar gaan de nieuwe gedragsnormen over, en het scheelt je later discussie.
Kijk verder dan een inschrijving. Straks heeft elke makelaar een registratie en een geschillencommissie. Dat zegt dan niets meer over het verschil tussen de een en de ander. Wat wel verschil maakt: wat iemand in jouw wijk verkocht heeft, wat hij voor dat geld doet, en of je hem zelf aan de lijn krijgt.
Mijn tip
Vraag bij elk verkoopgesprek om het biedlogboek van een eerdere verkoop, zonder de namen. Dan zie je meteen hoe die makelaar een biedingsronde aanpakt: of er met een sluitingsmoment is gewerkt, hoeveel bieders er waren en of de regels onderweg gelijk bleven. Dat zegt meer dan een mooi verhaal over “transparant werken”.
Ik werk zelf met het digitale biedlogboek van de NVM. Elk bod staat erin, ook een bod dat telefonisch binnenkomt. Jij ziet het terwijl het loopt, en de bieders zien na de koop dat het eerlijk is gegaan.
Even sparren?
Wil je weten wat dit voor jouw huis betekent? Bel of app me op 06 25 116 893, ook ’s avonds en in het weekend. Of plan een vrijblijvend gesprek via willemarswonen.nl/afspraak-plannen.
De registerplicht staat nog niet vast. De minister werkt de plannen de komende maanden uit en informeert de Tweede Kamer begin 2027. Daarna moet het nog door de Tweede en Eerste Kamer. Een ingangsdatum is er nog niet, en de regels kunnen onderweg nog veranderen.
Veelgestelde vragen
Nee. De minister werkt de registerplicht nu uit en informeert de Tweede Kamer begin 2027. Er is nog geen wetsvoorstel aangenomen en nog geen ingangsdatum bekend.
Bij een NVM-makelaar wel. Je krijgt real-time inzage in het digitale biedlogboek, met per bod het bedrag, het tijdstip en de voorwaarden. Bij een makelaar zonder die verplichting hangt het van die makelaar af. Vraag het dus vooraf.
Ja, maar pas achteraf. Zodra de koop onherroepelijk is, dus na de bedenktijd en na het vervallen van de ontbindende voorwaarden, krijgen alle bieders bericht dat het biedlogboek een maand voor hen open staat.
Ja. Er is geen wettelijk beschermde titel. De minister kiest er in dit plan ook niet voor om een opleiding of examen als voorwaarde te stellen. De NVM vindt dat een gemis en vraagt om heroverweging.
Dat hangt af van de makelaar. Bij een NVM-makelaar kun je terecht bij de klachtenregeling van de vereniging. Bij een makelaar zonder vereniging is er nu geen vaste route. De geschillencommissie uit het plan van de minister moet dat voor alle makelaars gaan regelen.
Nee. Er verandert voorlopig niets aan je verkoop, en wachten kost je alleen tijd. Je kunt nu al vragen hoe een makelaar het biedproces vastlegt.
Daar is nog niets over bekend. Over de kosten van het register en wie die betaalt, staat in de plannen van de minister nog niets vast.
Bronnen
- Rijksoverheid – Minister Boekholt-O’Sullivan werkt aan registerplicht makelaars, geraadpleegd op 19-10-2026
- NVM – Regulering makelaardij zonder vakbekwaamheidseis biedt woningkoper onvoldoende bescherming, geraadpleegd op 19-10-2026
- NVM – Biedlogboek, geraadpleegd op 19-10-2026
- Tweede Kamer – Kamerbrief Regulering makelaardij, geraadpleegd op 19-10-2026
Bij het maken van dit artikel is de grootste zorg besteed aan de juistheid van de informatie. Willemars Wonen kan niet aansprakelijk worden gesteld voor eventuele onjuistheden of onvolledigheden.
