Een huis kopen is al spannend genoeg. Je kijkt naar de ligging, de ruimte, de sfeer en natuurlijk de prijs. Maar er is één onderwerp dat steeds belangrijker wordt: de fundering.
En eerlijk is eerlijk: funderingsproblemen wil je liever niet achteraf ontdekken.
Sinds 1 april 2026 speelt funderingsrisico een veel grotere rol in het taxatierapport. Dat is goed nieuws voor kopers. Je krijgt meer inzicht. Maar het betekent ook dat een aankoop soms extra onderzoek, extra tijd of extra kosten vraagt.
In deze blog leg ik simpel uit wat funderingsrisico is, wat de taxateur ermee doet en waar je als koper scherp op moet letten.
Wat is funderingsrisico?
Funderingsrisico betekent dat er een kans is dat de fundering van een woning problemen heeft of krijgt.
Dat betekent niet automatisch dat de woning slecht is. Het betekent wel dat je beter moet kijken voordat je koopt.
Bij funderingsproblemen kun je denken aan:
- scheuren in muren
- scheefstand van vloeren of gevels
- klemmende ramen en deuren
- verzakking
- vochtproblemen
- schade door paalrot of bodemdaling
De Waarderingskamer geeft aan dat funderingsproblemen kunnen leiden tot verzakking en scheuren. Zichtbare schade kan ook invloed hebben op de waarde van een woning.
Waarom is fundering nu zo belangrijk bij taxaties?
Vanaf 1 april 2026 geldt het vernieuwde Model Taxatierapport Woonruimte. In dat nieuwe model krijgt funderingsrisico een vaste en zwaardere plek. Het NWWI geeft aan dat alle taxatie-aanvragen vanaf 1 april 2026 in dit nieuwe model worden uitgewerkt.
Voor de taxateur verandert er dus iets belangrijks.
De taxateur kijkt niet alleen naar de woning, de markt en vergelijkbare verkopen. De taxateur moet ook het funderingsrisico meenemen in het rapport.
Daarbij is het Funderingsrisicorapport van KCAF een belangrijke bron. In jouw aangeleverde informatie staat dat het risico niet meer wordt weergegeven als laag, midden of hoog, maar met risicoklassen A tot en met E. Ook staat erbij hoe betrouwbaar die informatie is: vastgesteld, afgeleid of modelmatig/indicatief.
Wat betekenen de risicoklassen A tot en met E?
KCAF werkt met risicoklassen. Kort gezegd:
- A: geen of zeer laag risico
- B: laag risico
- C: midden of licht verhoogd risico
- D: verhoogd risico
- E: vastgesteld funderingsprobleem of hoog risico
KCAF legt zelf uit dat het Funderingsrisicorapport een instrument is voor risicoduiding. Het is dus geen definitief oordeel over de fundering en ook geen bouwkundig advies.
Dat is belangrijk.
Een risicoklasse zegt: “Let op, hier kan iets spelen.”
Het zegt niet altijd: “Deze fundering is slecht.”
Wat doet de taxateur met funderingsrisico?
De taxateur moet het funderingsrisico actief bekijken, controleren en verwerken in het taxatierapport.
Concreet betekent dit:
- de taxateur raadpleegt het Funderingsrisicorapport;
- de taxateur vergelijkt dit met de eigen waarneming tijdens de opname;
- bij afwijkingen geeft de taxateur een toelichting;
- bij een hoog risico kan aanvullend onderzoek nodig zijn;
- de uitkomst kan invloed hebben op de marktwaarde.
In jouw aangeleverde informatie staat duidelijk dat de taxateur de gegevens uit het Funderingsrisicorapport altijd moet vergelijken met de eigen waarnemingen tijdens de opname. Bij duidelijke verschillen moet de taxateur dit uitleggen in het taxatierapport.
Belangrijk: een taxateur is geen funderingsspecialist. De taxateur beoordeelt dus niet zelf technisch of de fundering goed of slecht is. Daarvoor is onderzoek door een funderingsspecialist nodig.
Wat gebeurt er bij risicoklasse D of E?
Bij risicoklasse D of E gaat het om een verhoogd of hoog funderingsrisico. Dan kan aanvullend onderzoek nodig zijn voordat het taxatierapport goed afgerond wordt.
NRVT geeft aan dat bij risicoklasse D of E in principe eerst aanvullend beperkt funderingsonderzoek plaatsvindt. Pas daarna kan het taxatierapport worden afgerond. De uitkomsten van dat onderzoek zijn leidend voor het waardeoordeel.
Ook NHG geeft aan dat een risicoklasse D of E voor de taxateur aanleiding kan zijn voor aanvullend onderzoek. Dat onderzoek geeft meer duidelijkheid over de staat van de fundering, mogelijke herstelkosten en het moment waarop herstel nodig is.
Voor jou als koper betekent dit vooral: koop niet blind door.
Laat eerst duidelijk worden wat het risico betekent. Anders loop je kans op hoge kosten na aankoop.
Wat is een QuickScan fundering?
Een QuickScan is een beperkt funderingsonderzoek. Het geeft sneller inzicht dan een volledig funderingsonderzoek.
Volgens de informatie die jij hebt aangeleverd, kijkt een QuickScan naar de staat van de fundering op basis van een beperkte visuele inspectie en bestaande gegevens. De kosten liggen meestal tussen de € 300 en € 800, afhankelijk van de aanbieder en het type pand.
Blijkt uit de QuickScan dat er serieuze aanwijzingen zijn voor funderingsproblemen? Dan volgt vaak het advies voor volledig funderingsonderzoek.
Dat kost meer tijd en geld, maar geeft ook meer zekerheid.
Wat betekent funderingsrisico voor de waarde van de woning?
Funderingsrisico kan invloed hebben op de marktwaarde.
Dat komt door drie dingen:
- Kopers worden voorzichtiger
Een woning met funderingsrisico roept vragen op. Daardoor haken sommige kopers af. - Herstelkosten kunnen hoog zijn
Funderingsherstel kost vaak veel geld. Exacte kosten verschillen per woning, type fundering en ernst van het probleem. - Financiering kan lastiger worden
Een geldverstrekker wil weten wat het risico is. Bij een hoog risico kan aanvullend onderzoek nodig zijn voordat de financiering rondkomt.
Het KCAF-rapport kan soms een globale indicatie van herstelkosten tonen bij een hoog risico en voldoende betrouwbare data. Maar voor exacte herstelkosten blijft onderzoek door een funderingsspecialist nodig. Dat staat ook in jouw aangeleverde informatie.
Wat betekent dit voor jouw bod?
Bij funderingsrisico moet je extra scherp zijn met je bod.
Mijn advies:
- Bied niet alleen op gevoel.
- Vraag welke informatie over de fundering beschikbaar is.
- Kijk naar de risicoklasse.
- Let op of de informatie vastgesteld, afgeleid of indicatief is.
- Neem een bouwkundige keuring of funderingsonderzoek serieus.
- Bespreek met je hypotheekadviseur of het risico gevolgen heeft voor je financiering.
- Leg afspraken goed vast in de koopovereenkomst.
Een woning met funderingsrisico hoeft geen slechte aankoop te zijn. Maar de prijs, voorwaarden en risico’s moeten wel kloppen.
Waar moet je als koper op letten?
Let bij aankoop op deze punten:
1. Vraag naar beschikbare stukken
Vraag de verkoper of makelaar om informatie over:
- funderingsonderzoeken
- bouwkundige rapporten
- herstelwerkzaamheden
- scheurvorming
- verzakking
- eerdere claims of meldingen
- informatie van de gemeente
- informatie uit het taxatierapport
2. Kijk verder dan de mooie presentatie
Een huis kan er prachtig uitzien. Maar een frisse vloer, mooie styling of strak schilderwerk zegt niets over de fundering.
Kijk dus ook praktisch:
- lopen vloeren scheef?
- zie je scheuren?
- sluiten ramen en deuren goed?
- zie je vocht of schimmel?
- staan vergelijkbare woningen in de straat scheef?
3. Laat je niet gek maken, maar wees wel kritisch
Een indicatief risico is iets anders dan een vastgesteld probleem.
Dat verschil is belangrijk.
Een modelmatige inschatting zegt minder dan een recent funderingsonderzoek. Daarom moet je altijd kijken naar de betrouwbaarheid van de informatie.
4. Neem voorwaarden op in je bod
Bij twijfel kun je denken aan voorwaarden zoals:
- aankoop onder voorbehoud van bouwkundige keuring;
- aankoop onder voorbehoud van funderingsonderzoek;
- duidelijke afspraken over herstelkosten;
- extra tijd voor onderzoek vóór de ontbindende termijn afloopt.
Laat dit goed juridisch vastleggen. Een mondelinge afspraak geeft te weinig zekerheid.
Wat betekent dit voor verkopers?
Ook voor verkopers heeft funderingsrisico gevolgen.
Als je woning een verhoogd risico heeft, komt dat bij de taxatie naar voren. Kopers gaan daar vragen over stellen. Soms heeft dit invloed op de verkoopbaarheid, de onderhandelingen en de uiteindelijke prijs.
Mijn advies aan verkopers: wacht niet af.
Zorg dat je vooraf weet wat er speelt. Dan kom je sterker en rustiger in het verkoopproces.
Dat betekent:
- verzamel bestaande informatie;
- wees transparant;
- laat twijfelpunten op tijd onderzoeken;
- voorkom verrassingen tijdens de taxatie of financiering;
- zorg voor een duidelijke uitleg richting kopers.
Openheid geeft vertrouwen. En vertrouwen helpt bij een betere verkoop.
Veelgemaakte fout: denken dat het funderingsrapport een definitieve waarheid is
Dat is het niet.
Het Funderingsrisicorapport is een hulpmiddel. Geen energielabel. Geen garantie. Geen definitieve technische keuring.
In jouw aangeleverde informatie staat dit ook duidelijk: het rapport is een informatieproduct voor de taxateur en geen zelfstandig besluit of definitieve waarheid.
Daarom blijft gezond verstand belangrijk.
Een woning met klasse D vraagt om extra onderzoek.
Een woning met klasse A geeft meer rust, maar ook dan blijft een gewone bouwkundige blik verstandig.
Mijn praktische advies
Koop je een huis? Kijk dan niet alleen naar de vraagprijs, sfeer en locatie. Kijk ook naar de fundering.
Zeker bij oudere woningen is dit belangrijk.
Een goed aankoopproces draait niet om angst. Het draait om duidelijkheid. Je wilt weten wat je koopt, welke kosten erbij kunnen komen en of de prijs past bij het risico.
Daarom is mijn advies simpel:
Eerst duidelijkheid. Dan pas doorpakken.
Zo voorkom je verrassingen en neem je een betere aankoopbeslissing.
Hulp nodig bij aankoop of taxatie in Breda?
Wil je een woning kopen en twijfel je over de fundering, waarde of risico’s? Dan denk ik graag met je mee.
Als NVM-makelaar en taxateur kijk ik praktisch naar de woning, de marktwaarde, de risico’s en de vervolgstappen. Geen vaag verhaal, maar helder advies zodat je weet waar je aan toe bent.
Neem gerust contact op met Willemars Wonen in Breda. Dan kijken we samen wat verstandig is.
Bronnen:
https://www.nwwi.nl/model-2026/
https://nrvt.nl/over-nrvt/funderingsinformatie-model-taxatierapport-woonruimte-verduidelijking-risicolklasse-d/
https://nhg.nl/nhg-actueel/funderingsrisico-in-het-taxatierapport-wat-verandert-er-vanaf-1-april/
httops://www.kcaf.nl/funderingsrisico-onderzoeken/
https://www.waarderingskamer.nl/voor-gmeenten/woningen/omgaan-met-funderingsriisco/
